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美亚置业董事长梁健立先生:海外房地产投资如何做到平稳增长
添加时间:2018-02-06
  

  工商管理硕士,获英国特许市场学会(CIM)、英国成本会计及行政人员学会(ACEC)专业资格。梁先生从事房地产业近30年,曾在多家香港上市地产公司担任要职,1988年创办美亚置业,现任美亚置业集团董事长。

  美亚置业集团代理美国、彩票控加拿大、澳大利亚、新西兰、泰国、印尼、新加坡等十几个国家的房产销售,是第一个将投资国际地产引入中国内地的代理公司。

  梁健立先生将国际地产投资理念带入中国内地是他一个毕生的理想,他希望将国外优秀的法规、房产开发经验以及国内投资人士将自己的投资组合安排得更合理、更安全的概念与中国的投资人士分享。

  一、在地产投资领域中,仅仅长三角地区从抢购上海闵行、浦东、到上海嘉定地区的房子,到如今国内限购,而投资于北美和澳洲,您认为这是市场自我调整的过程还是地产投资客走了弯路呢?

  中国政府对对外投资的限制放宽,逐步简化审批,也在鼓励中国资本流向海外市场。同时,国内房地产市场降温凸显了海外投资的价值。海外高品质资产能够完善投资者多样化的投资组合需求。个人的海外置业需求和企业的转型需求也促使中国资金开始关注海外地产。

  国内市场的房地产投资增速已经开始走向平缓。而海外市场,则是悄然火热。如今的投资者正将目光投向有长线回报的投资产品上,而由于国内房地产市场需求放缓和海外市场比较稳定的回报率,无论是开发商还是个人,都有海外投资的愿望。2014年,中国房地产投资在海外市场的投资额更是创下新高。仲量联行数据指出,2014年中国房地产海外投资达到165亿美元,比2013年增长了46%。商业地产投资名列前茅,增长近50%,超过112亿美元。中国的住宅开发商增加其在海外的投资配比,超过53亿美元,比2013年增长了38%。

  c. 海外资产的收益率普遍比国内高。竞彩258因为这几年不断上涨的地产价格和严苛的限购政策打击了消费者的信心,打压了房地产的收益率,拉长了回报周期。同时,资产价格下跌、投资减少,而中国市场资产升值、人民币强势上扬,加上附带的移民政策以及永久拥有权的属性,极其吸引中国高净值人士及企业。海外资产的收益率普遍比国内高,且收益多来自租金,与国内寄望于资本升值相比更加稳健。与此同时,贷款利息比中国低得多,因而在海外的投资收益率比在中国高出不少。

  4.人民币的贬值压力与日俱增。由此所引发的担忧情绪一方面正在促使中国巨富选择逃离人民币资产,另一方面又让中国公司的美元负债成本走高。

  二、从海外地产的投资额度来看,您认为企业家人群在海外地产投资中应当注意哪些事项方能做到平稳增长呢?1.法治精神;是否尊重私有产权制海外发达国家的政治体制的稳定性及法律的完善使公民的私有财产更加安全,这也是中国人海外房产投资的重要原因。

  2.汇率风险;这是目前多数海外置业者最看重的问题。房产贷款的期限一般都比较长,期间利率的升降对买房者会造成较大的影响,因此最好是选择货币汇率相对稳定的国家进行投资。

  3.永久产权:物业投资是长线投资,需要中长线的态度去看。永久产权是最好的投资保证。海外房产多数具有永久性产权,且无使用期限。因此,投资海外房产时,房产的质量好坏也许并不是最重要的,房产所占土地的升值前景和投资价值才是更关键的问题。

  4.税制的问题;投资者须对房产交易所产生的相关税费有个清晰的了解,仔细权衡税费成本是否可以承受。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税和增值税等。以加拿大为例,加拿大是万税之国,是否适合投资呢?虽然加拿大素以优良的生活品质著称,在“全球最适合居住的城市”中,加拿大多个城市榜上有名。但是,139彩票网由于其税制之繁琐,因此,投资没那么吸引。

  5.房价走势;在购置海外房产前,一定要对当地的房价走势做一次全面的了解,只有选择处于上升期的房产才会获得理想的回报

  6.租务市场大小;所以租赁市场影响出租率,因此会影响海外房产投资的出租回报。比如,澳洲个人拥有房产率为7成之多,因此,租赁市场较小。

  7.是否移民国家;因为房产价格受需求带动,如果人口增长太小,房产需求低,就好难抬高房产价格。三、目前海外地产顾问咨询机构已经不同于3年前,类似美亚这样的资深机构对于企业家客户来说,哪些地方是美亚的特殊优势呢?1.美亚置业集团 Premier Capital Group创建于1988年,是国内首家成立的海外房产投资机构, 27年耕耘,美亚置业已成为亚洲久富盛名的国际房地产咨询、投资公司,更是国内海外房产机构中的第一品牌。

  2.美亚置业集团业务开展遍布全球,在香港、澳大利亚、美国、加拿大、新西兰、新加坡先后开设公司;1997年开始进驻中国市场,国内总部设立在改革开放沿海城市—深圳。先后在北京、上海、广州、成都、大连、杭州、沈阳、厦门、郑州及湛江等城市开设分公司,并计划在未来三年内完成20家分公司的全国布局,成为国内分公司最多的海外物业投资集团。

  3.美亚置业集团资本实力雄厚,拥有来自国内外优秀的经营管理团队,汇聚了金融、地产投资、竞彩258商业投资、财务、法律、等方面的高端人才;27年来凭借专业完善的服务,与海内外上万个客户建立了忠诚服务关系,在业务开展中与海外、国内各大银行、知名律师行建立紧密的合作关系;专业高效的服务,促成美亚置业集团长期代理澳洲、法国、新西兰、美国等地最顶级开发商为中国投资者提供真实、可靠、安全、专业、全面的服务。更提供以房养学、投资租赁及投资移民、物业管理、商业管理、基金、投资咨询等专业服务。

  4.美亚置业集团遵循、专业化、国际化、品牌化、规模化的发展方向,致力为中国高端客户提供海外房产置业、投资、移民、留学自住一站式尊贵VIP服务,逐步成为华人置业全球的领军服务机构,创建海外房产进驻中国投资市场的最大平台。四、目前很多的信息平台提供了海外地产O2O甚至海外地产众筹投资平台,您认为这样的情况是否对于投资企业家来说有所帮助? 或者您对于O2O和众筹这样的金融平台和工具来讲,有什么见解?1.海外地产O2O或众筹投资平台的个性化定制主要通过微信服务平台实现,用户只需要选择国家、购房偏好、预算等5个简单问题。海外地产O2O或众筹投资平台会据此联系当地的海外经纪人,后者会提供符合用户要求的房源信息。海外地产O2O或众筹投资平台对推荐过来的房源信息进行审核后会推送给用户。为了保护用户的个人隐私,海外经纪人是无法直接和用户取得联系的。

  2.但是很多时候,一个互联网金融O2O服务平台,其实希望通过自己的平台连接两大人群:一类是期望获得较高收益的普通投资人,另一类则是希望借助其服务获得置业资金的购房人。不难发现,仅仅是用高收益做为营销的“噱头”,高收益最后被人发现只是针对一部分买房人而言。

  3.房地产众筹产品看起来非常“潮”,收益率也不错,但是,其中的投资风险还是值得关注。盈利的手段,就是海外房产商在其平台的营销服务费。对于这个行业的创业者来说,除盈利模式相对单一存在风险外,其实海外方面情况并不容乐观,门槛在逐步提高。房地产平台上远远不只买卖房产,竞彩258投资平台是非常多元化的。现在中国人到海外投资,可以先通过平台用服务积累住这部分优质资源,然后还可以带动这些有能力又有需求的人去海外做开发。海外投资的玩法很多,当行业周期热潮过后,目前这种“只卖房子”而没有格局的小公司和平台注定会被淘汰掉。

  4.唯一之道,便是踏踏实实提供“地道专业服务”,这也是我们美亚置业集团27年以来不曾放弃过的信条;五、有很多的企业家最近2年发现,欧洲的不动产市场门槛越来越低,您是否认同这种看法?相对比北美、澳洲 之于欧洲国家来讲,您认为中国企业家家庭更适合哪个方向?1.由于欧亚房产巨大的收益差距、欧元区旷日持久的低利率现状和极为有利的汇率兑换比例,亚洲资本将会继续把欧洲大陆作为房产投资的热点地区之一。而英国,特别是伦敦地区,将会是他们继续关注并争夺的焦点;同时,投资者的兴趣也已经扩展到德国和法国的主要城市(这些国家正在经历着经济快速复苏)。而对高风险资产具有偏好的投资者也会考虑葡萄牙和意大利等地区(这些地区的房产投资具有投机性,有着可以获得更高回报率的机会)。

  2.但是,欧洲央行计划同样可能促使亚洲投资者将目光转向北美地区。因为以美国为首的北美发达国家拥有更加明晰的经济复苏道路和强有力的政府决策来帮助自己走出经济困境。然而,一些组织的投资策略是选择继续呆在亚太地区,因为澳元和日元的持续贬值和投资优惠政策对其有着巨大的吸引力。139彩票网

  3.无论是欧元持续贬值的欧洲国家还是经济前景大好的美国,都是值得中国投资者关注的房产投资热点地区。从欧洲房产市场走势来看,欧洲地区房价持续下跌并维持在在历史低位;同时,多数欧洲经济学家对欧元区的量化宽松政策前景普遍看好。德国经济正在从通缩中慢慢恢复,而西班牙和意大利等地区已经从QE中获得好处。从这些方面来看,彩票控此时是适合投资者抄底的好时机。未来欧洲经济的复苏必然带来物价以及房价的全面上涨,如果投资者现在制定购房策略并进军欧洲地产市场,未来将会有更多获得高收益的机会。

  六、我们知道美亚是一家源自1988年的资深公司,在过去的几十年里美亚一定有着很多故事,您作为美亚的负责人,能用简单的几句话描述一下美亚集团过去几十年的累积优势么?1.27年来我最大的感悟是,中国的海外房产市场仍然需要更多的教育,让我们海外房地产公司带给所有投资者更多的资讯,从而使国内的海外房产市场更加成熟。

  2.美亚秉承一贯的服务方针——“诚信•专业•服务” 的核心价值,为更多客户提供优质投资机会。带领国内人士认识世界的一个好的平台,透过不同方式去教育及引导人们。为客户提供最专业优质的服务,为服务全球不同国家客户引以自豪。我们深信,达到与客户的双赢局面,为公司制胜的长久之道。

  3.美亚置业下一步将以更专业化、高质量、优服务为标准,致力于打造一个集海外房产投资资源交流、房产投资顾问、房产销售、物业管理为一体的海外房产投资大平台,通畅海内外房产投资链条。七、相信不久美亚又要为大家带来优秀的北美、澳洲投资优势资源了,能否简单的给大家推荐几个优秀项目?这些项目的卖点可否帮企业家简单的概况一下?1.【美国奥兰多】颐和山庄:2006-2007高峰期,类似该类房屋200平米的别墅售价为30多万美金,如今颐和山庄全新的房屋仅需要18多万美金即可买到,可见升值空间及投资潜力之大。1)项目概况颐和山庄位于佛罗里达州奥兰多市,前往著名迪斯尼乐园约半小时车程。占地约86,000平方米,预计可建69套豪华别墅及4栋商用物业。别墅将采用最高建筑安全规格,确保高质量及耐用性,更能为业主节省维修费用。周边湖区众多,有“湖泊链”之称。从别墅前门步行5分钟即可到达湖边,在这里漫步,享受无处不在的亲水生活;亦可在前院和附近的自然绿化空间,轻松享受阳光灿烂的一天。2)周边配套颐和山庄距离附近著名景点“乐高”乐园仅需12分钟车程。同时,颐和山庄附近学校、购物中心、公园及医院等周边设施完善,为住客提供了便利的生活保障。此外,全球唯一的集铁路、集装箱运输和后勤服务于一体的CSX集团的总部就位于颐和山庄附近。这里规划中的CSX综合物流中心拥有广阔发展前景,将成为交通、物流以及物资配送的中心枢纽地区。与此同时,全新的以铁路为基准的联合运输及自动终端将成为亮点,并且能在未来两年内创造8500个工作岗位,并会带来8900个家庭。未来租金的升幅具有巨大的潜力。3)主推产品颐和山庄共有4种户型可供投资商选择。户型A——单层独栋别墅,3室2卫2车库,总面积为167平方米户型B——单层独栋别墅,4室2卫2车库,总面积为190平方米户型C——两层独栋别墅,4室2.5卫2车库,总面积为202平方米户型D——两层独栋别墅,5室3.5卫2车库,总面积为267平方米4)Dundee Station所需全部费用为195,200美元起,换算为人民币大约为120万人民币左右。

  2.【澳洲墨尔本】Vanguard项目:1)坐落墨尔本最旺学区之一Caulfield, 邻近澳洲八大名校之一的莫纳什大学。周边生活设施齐全,商店,餐厅,超级市场,健身中心应有尽有。步行7分钟即可到达。周边更有墨尔本著名马场Caufield马场,Caufield医院与全南半球最大购物中心Chadstone助阵,给你最好的生活居住体验。2)更提供多样化公共交通选择,无论是火车还是电车,都有直达市中心的服务,让您生活工作两不误。3)Vanguard对于学生来说更是不可多得的好住所,只要7分钟即可步行至莫纳什大学,步行上大学不是梦。3.【美国奥兰多】橡悦湾项目:此橡悦湾项目对投資者有何亮点:1)交通方便: 橡悦湾有去迪士尼、海洋公园、环球影城的豪华专车位于192号公路旁,东面连接4号洲际公路,西面连接10、11号公路,交通便利2)全屋不单有精裝修 + 傢俬 + 厨具…… 一應俱全-奥兰多橡悦湾项目是迪士尼区内唯一服务式公寓度假村,适用于带小朋友的家庭度假租住,小区设施完备、屋内精装修,送全屋名牌家电3)小区周边的配套设施齐备:-橡悦湾有配套全面的活动设施,两个恒温游泳池、一个儿童戏水池、健身房、水疗中心、电玩室、灯光网球场、灯光篮球场、儿童游玩场、乒乓球娱乐室,24小时贵宾服务、24小时全方位安保系统、提供高级餐厅和高尔夫球场预约4)高租金回报及房产升值潜能-橡悦湾提供4年包租,每年6%净回报-以一房一卫户型为例,售价:$ 89,900美元起折合人民币约56万,就可以投资一套精装修、永久产权的公寓,每月租金回报$ 450美元,约合人民币约2745元。-4年包租期后开发商免费提供公寓重新翻新,交回业主。-橡悦湾也可以日租,标准一房一卫,包括空调、浴缸、洗碗机--另外每年还有30天业主自住,可以说是投资自住两不误。八、您对未来2-3年海外地产趋势如何看?在北美和澳洲是否仍然会如日中天? 这个趋势的主要影响因素,或者未来的不确定因素主要有那几个?

  1)美国房地产协会的研究显示,过去一年中国富人会花220亿美元在美购置房产,远远超过其他国家在美购置房产的花费。去年这一数字是128亿美元,中国买家仍居于同类首位。而这类房子的均值在50万美元左右。

  2)人流的热潮必然带来了购置高端地产的火热。赴美游客中国增长最快,花销也是最多的。根据白宫的数据,在2013年里约1800万中国游客为美国经济贡献了210亿美元。美国国务院的数据表明,中国游客人均在美国消费7000美元,而其他国家游客人均消费为4500美元。

  3)值得关注的是,2014年美国房地产市场怪象丛生,全国房地产经纪人协会预计二手房销售不及2013年,而10月新房月度销售量仅比去年同期增长1.8%。与此同时,二手房的价格上涨趋势已显著放缓,这一趋势还将继续延续到2015年春季。

  4)Trulia首席经济学家科尔科的预测与此完全相反。他表示,尽管今年房价上涨不会太快,但明年的上涨幅度会高于收入的增长。“在同一时间,更高的抵押贷款利率也会消弱人们的住房承受能力。”Zillow首席经济学家汉弗莱斯也表示,自2012年底房市恢复以来,购房者面对的是库存偏低、信贷紧缩、拍卖战以及来自投资者和全款购房者的激烈竞争。

  2.澳洲1)提到2014年澳大利亚房产市场的表现,无疑非常令人满意,州府城市房价上涨了8.5%,一整年的大部分时间都处于涨价的状态;CoreLogic RP Data的研究主管蒂姆•劳力斯称,彩票控澳大利亚房产投资者和房产升级者是拉动2014年房市前进的两驾“马车”。

  2)澳大利亚近期与中国签订的自贸协定更是增加了中国对澳大利亚房产投资,并推升澳大利亚房价。受中国人赴澳定居、留学、投资等热潮影响,无论是到访澳信澳大利亚房产展,还是通过电话、微信咨询澳大利亚置业、投资的客户数量皆与日俱增。

  3)澳元不断走低促使本土房产价格下降,同时更能吸引那些有意在稳定市场中投入资金的外国投资者。139彩票网“这种置地热潮将不会消退,本土和中国买家对高质量房产的竞争将会在2015年推高置地热门地区的固定资产价格。